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新华调查(一):"大亨"齐聚 宁波开启商业地产"黄金时代"

2020/2/12 18:35:56     来源:孟州日报

编者按:房地产的“黄金时代”已过,接下来的十年将会是“白银时代”,在楼市成交清冷的当下,双限的放松让市场松了一口——宁波的“金九”成色十足,但是在土地市场,宅地依旧低迷,取而代之的则是商地成交的火热。

纵观这两年宁波商业地产,用“雨后春笋”形容也不为过。宁波的商业地产实况如何?新华房产宁波站特此策划宁波商业地产“黄金时代”,从地域划分、运营模式等多方全面解读。

媒体称,商业地产将迎来黄金发展期;专家认为,城镇化的大力推进和楼市持续低迷,更促进商业地产发展和对商业地产的投资力度。

宁波商业地产真实情况如何?CRIC数据显示,截止2014年4月, 宁波市可售商业物业建筑面积累计114.84万方,去化周期长达71个月……

乍看之下,着实吓人,而进行深入分析,我们发现目前宁波集中式商业存量仅28.9万方,2013年年去化量6.1万方,存销比仅4.7,“纯商业市场风险并不高”,甚至有些区域仍存空白。随着近年来多家商业大亨的聚首,更是直接推动或者改变宁波的商业格局。

新华调查(一):"大亨"齐聚 宁波开启商业地产"黄金时代"

(数据来源CRIC)

大鳄云集 宁波开启商业地产发展黄金元年

面包难卖的境况下,面粉市场同样遇尴尬——标杆房企拿地锐减,而今年整体宁波土地市场宅地成交跌至冰点,相比之下,商地成交升温。

9月17日,华润置地首次布局宁波中心区域,欲在湾头打造高端商业综合体项目万象城;9月19日,北京金隅大成1.92亿拿下姚江船闸东侧地块,以宁波作为其进军长三角的第一站。上半年唯一一家外来汉新加坡丰树集团则10.43亿斩获江北万达旁超20万方商住用地。

至此,宁波已聚集万达、绿地、新世界、华润、凯德等一系列商业“大亨”,分布在宁波各中心区域,天一商圈的唯一性逐步丧失,大宁波商业地产格局蠢蠢欲动,而江北则是隐隐占据头筹,欲将海曙商业中心霸主之位取而代之。

从大环境分析,今年以来,整体住宅市场持续惨淡,频频出现量价齐跌,在楼市持续低迷之下,部分开发商加大了商业地产投资力度,投资客也将目光投向商业地产。同时得益于城镇化推进,大量的农民“市民化”,带动了消费热潮,为商业地产创造了市场机遇。睿意德高级董事王玉珂也认为,房地产市场发展到一定阶段后,在调控压力下,许多住宅类开发商拥有更大实力,转向开发城市综合体等商业地产,例如这些年发展势头较足的本土房企恒威也于去年涉足商业地产开发。

天时、地利、人和,宁波商业地产“黄金”元年或将来临。

多业态共存 新商业模式洗牌宁波商业格局

现在宁波的商贸业发展和之前相比,已经发生了巨大的变化。

据市贸易局统计,2014年1-8月,宁波23家重点百货商场实现零售额47.3亿元,同比下降6.2%,有15家出现负增长;11家大卖场实现零售额31.2亿元,同比增长1.9%,有5家大卖场出现负增长;8家连锁超市实现零售额50.8亿元,同比下降2.0%,其中4家连锁超市出现负增长;295家专业店实现零售额417.4亿元,同比增长5.1%,其中126家专业店出现负增长。而鄞州万达广场、联盛广场、洛兹广场、奥特莱斯、印象城和江北万达广场、来福士广场分别实现销售额分别同比增长4%、50%、20%、36%、34%和19.6%、27.1%。

业态多样化与消费享受化,使商业地产已从最初原始的购物中心、百货、商业街等单一业态发展成现在引领引导了商业地产的升级与变革的商业综合体。

但是,传统的商业综合体模式也在逐渐改变——业态占比开始分化,综合体内的超市百货收益开始下降,电影业和所占的分量越来越重,有戏言称高人气是“吃出来”的。与此同时,商业综合体之间的同质化竞争日益突出,为突出重围彰显“个性与自我”,于是,我们在宁波近期有着大动作的商业综合体宣传语中看到了以下:

全球第五代城市综合体、首创家庭一站式购物中心、O2O体验中心、文化旅游商业……

逆水行舟不进则退,求变与创新,业态和运营模式不断升级,将旧有宁波商业地产格局打乱重洗。

综合体暗战江北 以点到面大宁波商业格局渐立

90年代末鄞州的麦德龙超市开业,最远的地方连绍兴、上虞的消费者都会来消费,一个天一广场则是全宁波人的购物中心。

今年上半年,虽然土地市场成交不容乐观,但是根据目前已成交的地块分析,江北再次成了“香饽饽”。

上半年的新加坡丰树集团、华润的万象城、京城国资大鳄旗下金隅大成……加上原先盘踞在江北的万达广场,还有宁深汇的姚江一号,各大商业综合体相聚江北,抱团?暗战?

依托鄞州的飞速发展,鄞州万达商圈发展愈发成熟,万达—联盛联合,毗邻另一个大型商圈——印象城、钱湖天地和smart广场组成的best商圈……

CRIC数据显示,宁波市目前商业市场供应活跃的区域主要有鄞州区,北仑区和江东区,而市场成交集中于鄞州、北仑及江北三区,已经打破原先以海曙为中心集中老三区布局的商业发展模式,2013年,市贸易局统计宁波在建待建的商业广场共57个,浙江大学宁波理工学院经济与贸易学院副院长林承亮曾表示,“就宁波而言,社区商业网络建设需要加强,满足市民便利消费的商业设施肯定大有前景。此外,农村消费网络的建设还亟待完善,以东钱湖为例,如今居住在那里的市民越来越多,但消费还要得往鄞州中心区跑,很不方便,这也意味着存在市场空间。”在今年,大力建设邻里商业的条例出台,社区商业也正在逐步开展中。

目前,各地开花、以点到面的大宁波商业格局已初具模型。(新华房产调查记者 朱珂琼)


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